Un 2 pièces loué 1 400 CHF par mois en bail classique rapporte 16 800 CHF par an. Le même appartement à 130 CHF la nuit sur une plateforme, occupé 65 % du temps, rapporte 30 800 CHF. Deux fois plus. Sauf que la seconde option coûte des commissions, du ménage, du linge, de l'énergie, une vacance saisonnière, des semaines de gestion et une fiscalité parfois moins favorable. Le rendement net réel est souvent 30 à 60 % supérieur à la location classique, rarement le double, et il varie énormément selon la région. Voici le calcul honnête.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, accompagne des propriétaires dans leurs choix d'aménagement locatif en Suisse romande, et fait ce calcul avec eux avant d'investir dans un studio ou un appartement de courte durée.
Le comparatif complet
| Poste annuel, 2 pièces de 50 m² en ville moyenne romande | Location classique | Courte durée |
|---|---|---|
| Revenu brut | 16 800 CHF | 30 800 CHF (130 CHF × 237 nuits) |
| Commissions de plateforme (3 à 15 %) | 0 | −2 500 CHF |
| Ménage et linge (par séjour, si délégué) | 0 | −6 000 CHF |
| Énergie, wifi, consommables inclus | 0 (à charge du locataire) | −3 000 CHF |
| Taxe de séjour (souvent répercutée), assurance renforcée | −400 CHF | −1 200 CHF |
| Entretien, remplacement du mobilier, usure | −1 500 CHF | −3 500 CHF |
| Vacance et impayés | −500 CHF | Déjà dans le taux d'occupation |
| Gérance ou conciergerie (si déléguée) | −800 CHF | −4 500 CHF (15 à 25 % du brut) |
| Revenu net avant impôt et hypothèque | 13 600 CHF | 10 100 à 14 600 CHF selon délégation |
Avec conciergerie déléguée, la courte durée rapporte moins que la location classique dans cet exemple. En gérant soi-même le ménage et l'accueil, elle rapporte davantage, au prix de cinq à dix heures de travail par semaine. Dans une station de ski valaisanne ou au bord du Léman, les tarifs par nuit sont plus élevés et l'écart se creuse en faveur de la courte durée ; dans une ville jurassienne, l'occupation plus faible le réduit.
Le taux d'occupation, la variable qui décide de tout
Les annonces qui affichent 80 % d'occupation existent, dans les centres touristiques et pour les hôtes professionnels. Un logement moyen en Suisse romande tourne entre 50 et 65 % sur l'année, avec des creux en novembre et en janvier hors montagne. Chaque tranche de 10 % d'occupation représente 4 000 à 5 000 CHF de revenu sur un 2 pièces. Un calcul prudent retient 55 % la première année.
Les coûts cachés
L'ameublement initial, 10 000 à 25 000 CHF, à amortir sur cinq à sept ans. Le mobilier et la literie à remplacer plus souvent. Les dégâts, en général couverts par les cautions, mais avec du temps perdu. La fiscalité : les revenus sont imposables comme la location classique, mais l'activité peut être qualifiée d'indépendante au-delà d'un certain volume, avec cotisations sociales et TVA au-dessus de 100 000 CHF de chiffre d'affaires. Et le risque réglementaire, une commune ou une PPE pouvant restreindre l'activité du jour au lendemain, comme expliqué dans nos articles sur le cadre légal par canton et sur Airbnb en PPE.
Les cas où la courte durée gagne nettement
Un logement en zone touristique avec forte demande saisonnière, chalet en Valais, appartement sur la Riviera, studio près d'un site de congrès. Un logement que vous occupez une partie de l'année et louez le reste. Un studio attenant à votre maison, où vous assurez vous-même l'accueil et le ménage sans déplacement. Et un appartement que vous voulez garder disponible pour votre famille, ce qu'un bail classique interdit.
Les cas où la location classique gagne
Une ville sans attrait touristique majeur. Un propriétaire qui ne veut pas gérer ou qui habite loin. Une PPE réticente ou une commune restrictive. Et une aversion au risque : un bail signé, c'est douze mois de revenu quasi certain. Entre les deux, la location meublée de moyenne durée, un à six mois, à des professionnels ou étudiants, offre un revenu supérieur de 20 à 40 % à la location classique avec une gestion légère.
À retenir
- Le brut Airbnb est trompeur : comptez 40 à 60 % de charges contre 15 à 20 % en location classique.
- Gérer soi-même fait gagner ; déléguer à une conciergerie annule souvent l'avantage.
- Zone touristique et studio attenant : courte durée ; ville moyenne et gestion à distance : location classique ou moyenne durée.
Questions fréquentes
Les revenus Airbnb sont-ils imposés différemment ?
Ils sont imposés comme revenu de la fortune immobilière, avec déduction des frais effectifs. Une activité intensive peut être requalifiée en activité indépendante, avec AVS et éventuellement TVA.
Quel taux d'occupation retenir pour un premier calcul ?
55 % en ville moyenne, 60 à 70 % en zone touristique ou grande ville, en retenant un prix par nuit dans la moyenne basse des annonces comparables.
Une banque finance-t-elle un bien destiné à Airbnb ?
Elle calcule la capacité financière sur un loyer classique, pas sur les revenus de courte durée, jugés incertains. Le projet doit donc tenir en location ordinaire. Notre article sur le rendement locatif détaille la méthode bancaire.
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