Publier une annonce prend dix minutes. Être en règle demande un peu plus : une déclaration à la commune, la perception et le reversement de la taxe de séjour, parfois l'annonce des hôtes étrangers, une assurance adaptée et une déclaration fiscale correcte. Rien d'insurmontable, mais chaque canton et chaque commune ont leurs formulaires, et l'oubli coûte des amendes. Voici la liste, dans l'ordre.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, accompagne des propriétaires dans l'aménagement de logements de courte durée en Suisse romande, et leur remet cette liste avant l'ouverture.
La check-list administrative
| Démarche | Auprès de qui | Quand |
|---|---|---|
| Vérifier le règlement de PPE ou l'accord du bailleur | Administrateur, propriétaire | Avant tout |
| Vérifier les règles communales et le besoin d'autorisation | Commune, service de l'urbanisme | Avant d'aménager |
| Déclarer l'activité d'hébergement | Commune ou office du tourisme | Avant la première location |
| S'inscrire pour la taxe de séjour | Commune ou office du tourisme | Avant la première location |
| Annonce des hôtes étrangers | Police cantonale, selon canton | À chaque séjour, dans certains cantons |
| Adapter l'assurance | Assureur | Avant la première location |
| Déclarer les revenus | Administration fiscale | Chaque année |
| TVA si chiffre d'affaires supérieur à 100 000 CHF | Administration fédérale des contributions | Dès le dépassement |
La taxe de séjour
Elle est perçue par nuitée et par personne, avec un montant qui va de 1 à 7 CHF selon la commune et la catégorie de logement, les enfants étant souvent exonérés ou réduits. Elle finance les infrastructures touristiques locales. Dans les cantons et communes qui ont conclu un accord avec les grandes plateformes, celles-ci la collectent et la reversent directement ; ailleurs, l'hôte la facture au voyageur et la reverse trimestriellement ou annuellement sur la base d'un décompte des nuitées. Plusieurs communes touristiques proposent un forfait annuel aux propriétaires de résidences secondaires, qui couvre leur propre usage et parfois la location. Ne pas la percevoir n'exonère pas de la payer.
La déclaration à la commune
La plupart des communes romandes demandent une simple annonce : identité de l'hôte, adresse du logement, capacité, période. Certaines, dans les zones tendues, exigent une autorisation préalable, avec des conditions sur le nombre de jours ou le type de logement, et tiennent un registre des logements de courte durée. Genève impose une déclaration et contrôle le plafond de 90 jours. Lausanne et d'autres villes vaudoises encadrent par règlement communal. Notre article sur le cadre légal par canton détaille les positions.
L'annonce des hôtes
Dans plusieurs cantons, les hébergeurs doivent annoncer les voyageurs étrangers à la police dans les 24 heures, par un formulaire en ligne, comme le font les hôtels. Cette obligation, issue de la législation sur les étrangers, est souvent ignorée des hôtes particuliers. Renseignez-vous auprès de votre police cantonale ; le formulaire prend deux minutes par séjour.
L'assurance
L'assurance ménage et responsabilité civile privée exclut en général l'activité de location à des tiers. Il faut soit une extension, soit un contrat spécifique pour les logements de vacances, qui couvre le mobilier, les dégâts causés par les locataires et votre responsabilité envers eux. L'assurance bâtiment doit être informée de l'usage. La garantie offerte par les plateformes est un complément aux conditions restrictives, pas un substitut.
La fiscalité
Les revenus de location sont imposables au titre du rendement de la fortune immobilière, dans le canton où se trouve le bien. Sont déductibles les frais effectifs : commissions, ménage, linge, énergie, entretien, assurance, amortissement du mobilier, taxe de séjour non répercutée. La valeur locative du logement est réduite au prorata des périodes louées. Une activité intensive, avec services proches de l'hôtellerie, peut être requalifiée en activité indépendante, soumise à l'AVS. Au-delà de 100 000 CHF de chiffre d'affaires annuel, l'assujettissement à la TVA devient obligatoire, au taux réduit de l'hébergement. Conservez un décompte des nuitées et toutes les factures.
À retenir
- Déclaration communale et inscription à la taxe de séjour avant la première nuitée.
- Assurance spécifique pour la location, la garantie de la plateforme ne suffit pas.
- Revenus imposables avec frais déductibles ; TVA au-delà de 100 000 CHF.
Questions fréquentes
Que risque-t-on en ne payant pas la taxe de séjour ?
Un rappel avec taxation d'office, souvent estimée généreusement, et une amende. Les communes croisent de plus en plus les annonces en ligne avec leurs registres.
Faut-il un numéro d'enregistrement sur l'annonce ?
Certaines communes et villes l'exigent et les plateformes le demandent alors dans l'annonce. Renseignez-vous auprès de votre commune ; la pratique se généralise.
Faut-il une patente ou une autorisation d'exploiter ?
Pour un logement meublé sans services hôteliers, en principe non. Dès que vous servez des repas ou dépassez une certaine capacité, la législation sur les établissements publics peut s'appliquer.
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