Louer un appartement ou un studio en courte durée peut rapporter deux à trois fois un loyer classique dans les zones touristiques et les villes. Mais la Suisse romande n'est pas un espace uniforme : Genève plafonne à 90 jours par an, Vaud laisse les communes décider, le Valais vit du tourisme et accueille, le Jura n'a presque pas de règles spécifiques. À ces règles cantonales s'ajoutent celles de la commune, de la PPE et du bail. Voici un état des lieux au moment de la rédaction ; les règles évoluent vite, vérifiez auprès de votre commune avant d'investir.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, accompagne des aménagements de logements destinés à la location courte durée dans toute la Suisse romande, en intégrant ces contraintes dès le projet.
Le principe commun
La location de courte durée d'un logement meublé est légale en Suisse. La question est de savoir à partir de quand elle cesse d'être une location de logement pour devenir un hébergement touristique, ce qui constitue un changement d'affectation soumis à autorisation et, parfois, une activité commerciale. La plupart des cantons romands tracent la ligne selon la fréquence, la durée et le fait que le logement soit ou non la résidence principale du loueur.
Le tableau des cantons
| Canton | Règle principale | Points d'attention |
|---|---|---|
| Genève | Maximum 90 jours par an sans autorisation pour un logement d'habitation ; au-delà, changement d'affectation soumis à la LDTR, rarement accordé | Contrôles actifs, amendes élevées, PPE souvent restrictives |
| Vaud | Pas de plafond cantonal ; les communes peuvent réglementer et exiger une autorisation au-delà d'un seuil, Lausanne notamment | Taxe de séjour, déclaration à la commune, règles de PPE |
| Valais | Accueil favorable, hébergement touristique intégré à l'économie locale ; Lex Weber pour les résidences secondaires | Taxe de séjour et de promotion touristique, obligations d'annonce des hôtes |
| Fribourg | Pas de limite cantonale ; déclaration et taxe de séjour communales | Changement d'affectation si activité intensive |
| Neuchâtel | Pas de limite cantonale ; certaines communes surveillent l'impact sur le logement | Taxe de séjour, règles de PPE |
| Jura et Jura bernois | Peu de règles spécifiques ; l'hébergement touristique est encouragé | Taxe de séjour, annonce des hôtes, normes incendie |
Résidence principale ou logement dédié
Louer sa propre résidence pendant ses vacances, quelques semaines par an, est admis presque partout sans formalité autre que la taxe de séjour. Louer un logement entièrement dédié à la courte durée, toute l'année, est un hébergement touristique : selon le canton et la commune, cela exige une autorisation de changement d'affectation, comme expliqué dans notre article sur le changement d'affectation, et fait sortir le logement du parc résidentiel, ce que les villes en pénurie de logements voient d'un mauvais œil.
La PPE et le bail
Dans une copropriété, le règlement peut interdire ou limiter la location de courte durée, et l'assemblée peut l'adopter à la majorité qualifiée. Les tribunaux ont confirmé ces interdictions lorsqu'elles visent la tranquillité de l'immeuble. Vérifiez le règlement avant d'acheter un lot pour Airbnb. En tant que locataire, la sous-location de courte durée exige l'accord écrit du bailleur, qui peut le refuser si le loyer demandé est abusif ou si l'usage change. Louer sans accord est un motif de résiliation.
Les obligations pratiques
La taxe de séjour, perçue par la commune ou l'office du tourisme, par nuitée et par personne, souvent collectée par la plateforme dans les cantons qui ont signé un accord, sinon par l'hôte. L'annonce des hôtes étrangers à la police dans certains cantons. La déclaration fiscale des revenus, imposables comme revenu locatif, avec déduction des frais réels. La TVA au-delà de 100 000 CHF de chiffre d'affaires annuel. L'assurance, à adapter car l'assurance ménage ordinaire ne couvre pas l'activité. Et les normes de sécurité, détecteurs de fumée et extincteur au minimum, traitées dans notre article sur la sécurité incendie.
Notre conseil
Avant d'aménager, écrivez à votre commune pour connaître sa position et ses conditions, et faites vérifier le règlement de PPE. Dans les cantons et communes restrictifs, une location meublée de moyenne durée, un à six mois, pour des expatriés, des étudiants ou des professionnels en mission, offre souvent un compromis rentable et légal, sans les contraintes de l'hébergement touristique. Notre article sur Airbnb ou location classique compare les chiffres.
À retenir
- Genève : 90 jours maximum ; Vaud : selon la commune ; Valais, Fribourg, Neuchâtel, Jura : favorable, avec taxe de séjour.
- Logement dédié toute l'année = hébergement touristique = autorisation souvent nécessaire.
- Règlement de PPE et accord du bailleur : à vérifier avant tout investissement.
Questions fréquentes
Faut-il un permis pour transformer un appartement en Airbnb ?
Si l'usage devient touristique de manière durable, oui dans la plupart des communes urbaines, sous forme de changement d'affectation. Sans travaux, la procédure est simplifiée mais nécessaire.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
Amendes, ordre de cesser l'activité, et à Genève rétablissement de l'affectation avec amende pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs. Les plateformes transmettent des données aux autorités dans plusieurs cantons.
La Lex Weber empêche-t-elle de louer un chalet en Valais ?
Non, elle limite la création de nouvelles résidences secondaires. Un chalet existant peut être loué. Notre article sur la Lex Weber détaille le sujet.
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