La formule la plus simple pour se lancer dans la location courte durée ne consiste pas à acheter un appartement, mais à utiliser ce que l'on a : un sous-sol semi-enterré, un étage devenu inutile, une annexe ou un garage. Un studio de 25 à 40 mètres carrés avec entrée séparée, loué 80 à 150 CHF la nuit selon la région, rapporte 10 000 à 25 000 CHF par an pour un investissement de 40 000 à 90 000 CHF. Le propriétaire reste sur place, ce qui simplifie l'accueil et l'entretien. Voici comment le concevoir dans les règles.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, accompagne la création de studios indépendants dans toute la Suisse romande, en maison individuelle comme en immeuble.
Les conditions légales
Créer un logement supplémentaire dans une maison est un changement d'affectation soumis à permis, même sans travaux extérieurs. La commune vérifie la zone, l'indice, les places de parc, qui augmentent souvent d'une unité, et les normes d'habitabilité du studio : hauteur sous plafond, lumière naturelle, ventilation, protection incendie et isolation phonique par rapport au logement principal. Si le studio est destiné à la courte durée, certaines communes ajoutent des conditions ou considèrent l'activité comme de l'hébergement touristique. Notre article sur le cadre légal d'Airbnb par canton précise ce point ; celui sur le changement d'affectation détaille les normes.
Le bon emplacement dans la maison
| Emplacement | Atouts | Difficultés |
|---|---|---|
| Sous-sol semi-enterré | Entrée souvent possible côté jardin, isolation phonique naturelle | Lumière et hauteur sous plafond, humidité, sortie de secours |
| Étage ou combles | Lumière, vue, calme | Escalier séparé à créer, bruit vers le logement principal |
| Garage transformé | Entrée séparée existante, plain-pied | Places de parc à recréer, isolation complète |
| Annexe ou dépendance | Indépendance totale, intimité | Raccordements, chauffage, permis parfois plus lourd |
Le programme minimal
Une pièce de vie avec couchage, une kitchenette avec plaque, réfrigérateur, évier et micro-ondes, une salle d'eau avec douche, lavabo et WC, un rangement, une entrée indépendante avec serrure autonome. Comptez 22 mètres carrés au strict minimum, 30 à 35 pour le confort d'un couple. Une porte de communication verrouillable avec la maison peut rester, utile pour l'entretien, à condition qu'elle respecte les exigences incendie et acoustiques.
Les points techniques
L'isolation phonique vers le logement principal est le point le plus important pour la qualité de vie des deux côtés : dalle avec chape flottante ou faux plafond acoustique, porte de communication lourde, pas de conduites communes bruyantes. La ventilation d'un sous-sol doit être mécanique. La lumière naturelle exige souvent d'agrandir une fenêtre ou de creuser une cour anglaise. Le chauffage peut être branché sur l'installation existante avec un compteur, ou électrique si le canton l'admet pour de petites surfaces. Et le wifi doit atteindre le studio sans dépendre du réseau familial.
Les coûts
Pour un sous-sol ou un étage déjà sain, avec entrée à créer : 40 000 à 70 000 CHF, travaux et ameublement compris. Pour un garage ou une annexe à isoler et raccorder entièrement : 60 000 à 90 000 CHF. Notre article sur la transformation d'un garage détaille ce cas. Les honoraires d'architecte pour le permis et la coordination représentent 10 à 15 % des travaux.
La rentabilité
Un studio loué 100 CHF la nuit, occupé 60 % de l'année, génère 22 000 CHF bruts. Déduisez 20 % de commissions de plateforme et de frais de ménage si vous le faites vous-même, davantage si vous déléguez, l'énergie, le linge, l'assurance et la taxe de séjour : il reste 12 000 à 15 000 CHF nets avant impôt. Sur un investissement de 60 000 CHF, l'amortissement se fait en quatre à cinq ans. En location classique, le même studio se louerait 700 à 1 000 CHF par mois, soit 8 000 à 12 000 CHF nets, avec beaucoup moins de travail. Notre article sur Airbnb ou location classique aide à trancher selon votre région et votre disponibilité.
À retenir
- Permis obligatoire : changement d'affectation, places de parc, normes d'habitabilité.
- Isolation phonique vers la maison : le poste qui décide du confort des deux côtés.
- 40 000 à 90 000 CHF pour 12 000 à 15 000 CHF nets par an en courte durée.
Questions fréquentes
Le studio peut-il servir plus tard à un parent ou à un enfant ?
Oui, c'est l'un des grands avantages : un studio conforme est un logement à part entière, utilisable en famille, en location classique ou en courte durée selon les périodes de la vie.
Faut-il un compteur électrique séparé ?
Pas obligatoirement pour de la courte durée, l'énergie étant incluse dans le prix. Pour une location classique, un compteur ou un sous-compteur facilite la répartition des charges.
Le studio augmente-t-il la valeur de la maison ?
Oui, une maison avec un logement indépendant conforme intéresse davantage d'acheteurs : familles multigénérationnelles, investisseurs, télétravailleurs. La conformité du permis est la condition.
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Pour aller plus loin
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