Airbnb en PPE : ce que le règlement de copropriété permet

Vous possédez un appartement dans une copropriété et vous envisagez de le louer en courte durée. Première vérification, avant même la commune : le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE. Il peut restreindre l'usage des lots à l'habitation au sens strict, interdire l'hébergement touristique, ou ne rien dire, ce qui n'est pas un feu vert. Les tribunaux suisses ont confirmé le droit des copropriétaires de limiter cette activité. Voici le cadre et la façon d'avancer sans conflit.

Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, accompagne des propriétaires en PPE dans toute la Suisse romande, y compris pour des aménagements destinés à la location, et connaît bien les frictions que ce sujet provoque dans les assemblées.

Ce que dit le Code civil

Chaque copropriétaire use librement de son lot, dans les limites du règlement et du respect des autres copropriétaires. Le règlement peut fixer l'affectation des lots et les usages interdits, et il peut être modifié par l'assemblée, en général à la double majorité des copropriétaires et des quotes-parts, parfois à l'unanimité selon la nature de la clause. Une clause qui restreint la location de courte durée est admise si elle vise un intérêt légitime de la communauté : tranquillité, sécurité, usure des parties communes. Le Tribunal fédéral l'a confirmé à plusieurs reprises.

Les trois situations

Les motifs de conflit, et comment les prévenir

Le bruit, surtout le soir et les week-ends, avec des voyageurs qui ne connaissent pas les habitudes de l'immeuble. Les allées et venues avec valises, l'usage des parties communes, le stationnement. La sécurité, avec des inconnus qui disposent de codes ou de clés. Et l'usure de l'ascenseur, des entrées, de la buanderie. Les mesures qui apaisent : une durée minimale de séjour de deux ou trois nuits, un règlement intérieur remis aux voyageurs avec les heures de calme, une interdiction des fêtes inscrite dans l'annonce, une caution, une serrure connectée avec codes temporaires plutôt que des clés, et une contribution volontaire aux charges communes en proportion de l'usage supplémentaire. Informer les voisins avant de commencer vaut mieux que les découvrir en assemblée extraordinaire.

Faire voter un cadre plutôt qu'attendre une interdiction

Si le règlement est muet, la meilleure stratégie consiste souvent à proposer à l'assemblée un article qui encadre la location de courte durée : conditions, durée minimale, obligations de l'hôte, contribution aux charges. Un cadre voté est plus stable qu'une tolérance qui peut se retourner à la première nuisance. À l'inverse, une interdiction votée après coup s'applique aussi à votre lot, sauf clause transitoire, et vous ne pourrez pas invoquer un droit acquis.

Assurance et responsabilité

L'assurance de la PPE couvre le bâtiment, pas l'activité d'hébergement. Votre responsabilité civile et votre assurance ménage doivent être adaptées à la location. Un dégât d'eau causé par un voyageur dans l'appartement du dessous engage votre responsabilité de propriétaire ; la garantie de la plateforme est un complément, pas une assurance. Les frais de réparation des parties communes dus à l'activité peuvent vous être facturés par la PPE.

L'alternative de la moyenne durée

Une location meublée de un à six mois, pour des professionnels en mission, des expatriés ou des étudiants, échappe en général aux clauses visant l'hébergement touristique, génère un revenu supérieur à la location classique et provoque beaucoup moins de tensions. Dans une PPE réticente, c'est souvent la solution. Notre article sur Airbnb ou location classique compare les revenus, et celui sur le cadre légal par canton traite des règles communales qui s'ajoutent à celles de la PPE.

Questions fréquentes

La PPE peut-elle m'interdire de louer en courte durée alors que je le faisais déjà ?

Oui, par une modification du règlement votée à la majorité requise. Les tribunaux admettent ces interdictions même à l'égard d'un copropriétaire qui pratiquait déjà l'activité, sauf abus de droit.

Puis-je louer une chambre de mon appartement occupé ?

C'est plus facilement admis, car vous restez présent et l'usage d'habitation est maintenu. Le règlement peut toutefois le limiter aussi.

Faut-il informer l'administrateur ?

Ce n'est pas toujours obligatoire, mais c'est recommandé : l'administrateur transmet les plaintes et peut jouer un rôle de médiateur si un cadre a été voté.

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