Un immeuble de quatre logements, une villa avec studio, un second bâtiment sur votre parcelle : avant de construire pour louer, il faut savoir ce que cela rapporte. Le rendement brut affiché par les courtiers, loyers divisés par le prix, ne dit presque rien. Ce qui compte, c'est le rendement net après charges, et le cash-flow après intérêts et amortissement. En Suisse romande, un projet locatif neuf bien monté dégage 3,5 à 5 % net ; en dessous de 3 %, il vit sur l'espoir d'une plus-value. Voici la méthode.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, intègre ce calcul dans les études de faisabilité qu'il réalise en Suisse romande, dans le cadre de son activité de développement immobilier.
Les trois niveaux de rendement
| Indicateur | Formule | Ce qu'il mesure |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels nets de charges ÷ coût total de l'investissement | Une première comparaison, trompeuse |
| Rendement net | (Loyers annuels − charges du propriétaire) ÷ coût total | La rentabilité réelle de l'objet |
| Rendement des fonds propres | (Loyers − charges − intérêts hypothécaires) ÷ fonds propres investis | Ce que rapporte votre argent, avec l'effet de levier |
| Cash-flow | Loyers − charges − intérêts − amortissement | Ce qui reste chaque année sur le compte |
Le coût total, sans oubli
Terrain ou valeur du terrain si vous le possédez, construction, honoraires d'architecte et d'ingénieurs, taxes de raccordement et de permis, frais de notaire et de registre foncier, intérêts intercalaires pendant le chantier, aménagements extérieurs, et une réserve de 5 à 10 % pour les imprévus. Sur une construction, les frais annexes représentent 15 à 25 % du coût des travaux. Les oublier fausse le rendement d'un point ou plus.
Les charges du propriétaire
Elles sont plus lourdes qu'on ne le croit : entretien et réparations, 0,8 à 1,2 % de la valeur du bâtiment par an en moyenne sur la durée, moins les premières années, plus ensuite ; assurance bâtiment ; impôt foncier là où il existe ; frais de gérance, 4 à 6 % des loyers si vous déléguez ; vacance locative, 2 à 4 % des loyers selon la région ; charges non récupérables sur les locataires. Au total, comptez 20 à 30 % des loyers bruts. Un rendement brut de 5 % devient ainsi un rendement net de 3,5 à 4 %.
Les loyers : ce que le marché et le droit permettent
Le loyer d'un logement neuf en Suisse romande varie du simple au double entre une commune jurassienne et la région lémanique. Les portails d'annonces donnent le niveau du marché ; les statistiques cantonales des loyers, la moyenne. Le droit du bail limite par ailleurs le loyer initial dans plusieurs cantons pendant les premières années suivant la construction, en le rattachant au rendement admissible sur les fonds propres, calculé selon le taux hypothécaire de référence. Un loyer trop élevé peut être contesté. Prévoyez des loyers prudents, dans la fourchette du marché, plutôt que le maximum théorique.
Exemple chiffré
Petit immeuble de quatre logements de 3,5 pièces dans une ville moyenne romande. Coût total, terrain compris : 2 400 000 CHF. Loyers : 4 × 1 650 CHF × 12 = 79 200 CHF par an. Rendement brut : 3,3 %. Charges du propriétaire, 25 % : 19 800 CHF. Rendement net : 2,5 %. Avec 800 000 CHF de fonds propres et une hypothèque de 1 600 000 CHF à 2 %, intérêts de 32 000 CHF, rendement des fonds propres : 3,4 %. Amortissement de 1 % : 16 000 CHF. Cash-flow annuel : 11 400 CHF. Le projet tient, sans enthousiasme. Le même immeuble sur un terrain déjà possédé, ou construit 15 % moins cher, passe à 4 % net et change de catégorie. C'est là que l'architecte joue : chaque franc économisé à la construction, sans sacrifier la qualité locative, améliore le rendement pour cinquante ans.
Les leviers
Le coût de construction, par la compacité du bâtiment, la standardisation et un appel d'offres rigoureux. Le nombre de logements, un 3,5 pièces se louant proportionnellement mieux qu'un 5,5 pièces. La performance énergétique, qui réduit les charges et attire les locataires. La valeur du terrain, si vous densifiez une parcelle existante, comme expliqué dans notre article sur la densification. Et le financement, en profitant des hypothèques vertes ou d'un amortissement indirect.
À retenir
- Raisonnez en rendement net et en cash-flow, jamais en brut.
- Comptez 20 à 30 % des loyers en charges du propriétaire et 15 à 25 % de frais annexes sur les travaux.
- 3,5 à 5 % net en Suisse romande pour un projet bien monté ; en dessous de 3 %, réfléchissez.
Questions fréquentes
Le rendement d'un studio Airbnb se calcule-t-il de la même façon ?
Avec des charges bien plus élevées : ménage, plateforme, taxe de séjour, vacance saisonnière, ameublement. Notre article sur Airbnb ou location classique compare les deux.
Quel taux hypothécaire retenir dans le calcul ?
Le taux actuel pour le cash-flow, mais un taux de 4 à 5 % pour tester la solidité du projet, comme le font les banques dans leur calcul de charge théorique.
La plus-value fait-elle partie du rendement ?
Non, elle est incertaine et imposée à la revente. Un projet locatif doit tenir sur ses loyers ; la plus-value est un bonus, pas une hypothèse.
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