Le règlement communal des constructions tient en quelques dizaines de pages, mais trois chiffres y décident de presque tout : l'indice d'utilisation, l'indice d'occupation et, s'il existe, le plan de quartier qui remplace les règles générales sur un secteur. Comprendre comment ces indices se calculent, et surtout quelles surfaces y entrent, fait varier de 20 à 30 % ce que vous pouvez construire sur une parcelle. Voici la méthode que nous appliquons dans chaque étude de faisabilité.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, réalise ce type d'analyse pour des projets dans toute la Suisse romande, dans le cadre de son activité de développement immobilier.
Les indices, un par un
| Indice | Ce qu'il mesure | Exemple sur 1 000 m² de terrain |
|---|---|---|
| IUS, indice d'utilisation du sol | Surface de plancher habitable ou utile ÷ surface de terrain | IUS 0,5 = 500 m² de plancher |
| IBUS, indice brut d'utilisation du sol | Surface de plancher brute, toutes surfaces closes ÷ surface de terrain | IBUS 0,7 = 700 m² bruts, y compris caves, garages, murs |
| IOS, indice d'occupation du sol | Emprise au sol du bâtiment ÷ surface de terrain | IOS 0,25 = 250 m² d'emprise |
| IM, indice de masse | Volume construit ÷ surface de terrain | IM 3 = 3 000 m³ |
| Indice de verdure ou de surfaces perméables | Part du terrain non imperméabilisée | 0,4 = 400 m² en pleine terre |
Une commune utilise en général un ou deux de ces indices, jamais tous. Les cantons romands adoptent progressivement les définitions harmonisées de l'accord intercantonal AIHC, qui privilégient l'IBUS, plus simple à contrôler, mais de nombreux règlements plus anciens raisonnent encore en IUS net.
La question qui change tout : ce qui compte
Dans un IUS net, seules les surfaces habitables ou utiles sont comptées : séjours, chambres, cuisines, bureaux. Ne comptent pas, selon les règlements, les caves, les locaux techniques, les garages, les combles non aménageables, les balcons, les surfaces sous une certaine hauteur dans les combles. Dans un IBUS, presque tout compte, murs compris, mais l'indice est plus élevé pour compenser. Le diable est dans les définitions communales : une commune qui compte les combles dès 1,50 mètre de hauteur et une autre dès 1,80 mètre donnent des potentiels différents pour la même maison. Lire l'article de définition du règlement, souvent en annexe, est la première chose à faire.
Calculer son potentiel
Surface de la parcelle, d'après le registre foncier, moins les surfaces inconstructibles à déduire selon le règlement, par exemple une bande de forêt ou une servitude de passage. Multipliée par l'indice : c'est le plancher total autorisé. Moins les surfaces existantes comptées : c'est le potentiel restant. Un exemple : 1 100 mètres carrés de terrain, IUS 0,4, soit 440 mètres carrés de plancher ; maison existante de 160 mètres carrés habitables plus 25 mètres carrés de combles comptés ; potentiel restant : 255 mètres carrés, de quoi construire un second logement. Vérifiez ensuite que l'IOS et les distances permettent de placer ce volume, et que l'indice de verdure laisse assez de terrain perméable. Notre article sur les distances et hauteurs traite la seconde partie du calcul.
Le plan de quartier
Sur certains secteurs, la commune adopte un plan de quartier, ou plan d'affectation spécial, qui remplace les règles générales : périmètres d'implantation précis, hauteurs, affectations, nombre de logements, parfois architecture imposée. Il permet souvent de construire plus dense qu'en zone ordinaire, en échange d'une qualité d'ensemble. Si votre parcelle est dans un plan de quartier, ce sont ses règles qui s'appliquent, et elles peuvent être plus généreuses ou plus contraignantes. Si votre projet dépasse ce que la zone permet, la commune peut vous demander d'élaborer un plan de quartier, une procédure de un à trois ans avec enquête publique et adoption par le législatif communal, qui ne se justifie que pour des opérations d'une certaine taille.
Les bonus
Plusieurs règlements accordent un supplément d'indice, 5 à 15 %, pour un standard énergétique élevé, Minergie ou équivalent, pour des logements à loyer modéré, ou pour un plan de quartier. Ces bonus peuvent rendre viable un projet qui ne l'était pas. À l'inverse, certaines communes plafonnent le nombre de logements par parcelle ou imposent des tailles minimales, ce qui limite la densification indépendamment de l'indice.
Où trouver les documents
Le règlement communal des constructions et le plan de zones sont téléchargeables sur le site de la commune ou sur le géoportail cantonal. Les plans de quartier y figurent aussi, avec leur règlement propre. En cas de doute sur l'interprétation, le service technique communal répond par écrit à une demande de renseignement, parfois contre un émolument modeste. Cette réponse écrite a une valeur en cas de contestation ultérieure. Nous intégrons ce contact dans chaque étude de faisabilité.
À retenir
- Lisez d'abord l'article de définition : ce qui compte dans l'indice varie de 20 à 30 % selon la commune.
- Potentiel = terrain constructible × indice − surfaces existantes comptées.
- Un plan de quartier remplace les règles générales, en plus ou en moins.
Questions fréquentes
Peut-on acheter de l'indice au voisin ?
Dans plusieurs cantons, oui : le transfert d'indice entre parcelles contiguës de la même zone est possible par une servitude inscrite au registre foncier, le voisin renonçant à une partie de son potentiel contre paiement.
L'indice change-t-il lors d'une révision du plan de zones ?
Souvent, et dans les deux sens. Une révision peut densifier une zone ou au contraire la déclasser. Un projet déposé avant l'entrée en vigueur de la révision est en général jugé selon l'ancien droit, sauf mesures conservatoires.
Comment savoir si ma parcelle est dans un plan de quartier ?
Le géoportail cantonal l'affiche en couche dédiée, et l'extrait du registre foncier mentionne parfois la mention. La commune confirme sur simple demande.
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