Intégrer dès la conception un studio de 25 à 40 mètres carrés avec entrée indépendante dans une villa neuve est l'un des meilleurs calculs qu'un maître d'ouvrage puisse faire. Le surcoût est modéré, puisque la structure, la toiture et les raccordements existent déjà. Le studio se loue 800 à 1 400 CHF par mois, ce qui aide à porter l'hypothèque, et il sert plus tard à un parent, à un enfant étudiant, à une aide à domicile ou à vous-même quand la grande maison deviendra trop grande. Voici comment le concevoir pour qu'il tienne ses promesses.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, intègre régulièrement un logement indépendant dans les villas qu'il conçoit en Suisse romande.
Ce que ça coûte en plus
| Poste | Surcoût pour un studio de 30 m² |
|---|---|
| Surface supplémentaire, structure et enveloppe | 40 000 à 60 000 CHF |
| Kitchenette et salle d'eau | 15 000 à 25 000 CHF |
| Entrée séparée, séparation incendie et acoustique | 8 000 à 15 000 CHF |
| Compteur électrique, technique séparée | 3 000 à 6 000 CHF |
| Place de parc supplémentaire | 3 000 à 15 000 CHF |
| Total | 70 000 à 120 000 CHF, soit 2 300 à 4 000 CHF/m² |
Loué 1 000 CHF par mois, le studio rapporte 12 000 CHF bruts par an, soit un rendement brut de 10 à 17 % sur le surcoût, ou l'équivalent des intérêts sur 400 000 à 600 000 CHF d'hypothèque au taux actuel. Peu d'investissements font mieux.
Les règles à respecter
Le studio est un logement à part entière : le règlement de la zone doit autoriser deux logements par bâtiment, ce qui est le cas de la plupart des zones villas, et la surface compte dans l'indice. Une place de parc supplémentaire est en général exigée. Le studio doit répondre aux normes d'habitabilité, hauteur, lumière, ventilation, et être séparé du logement principal par un compartimentage incendie et une isolation acoustique conformes. Un accès indépendant depuis l'extérieur, sans passer par la villa, est nécessaire pour la location et le confort de chacun. Ces règles sont détaillées dans notre article sur la division d'une maison, avec une différence : en construction neuve, elles ne coûtent presque rien à intégrer.
La bonne conception
Le studio se place au rez, en bout de villa ou en annexe accolée, avec son entrée du côté de l'accès et sa propre terrasse ou un coin de jardin, sans vue directe sur celle de la villa. Son orientation doit être aussi bonne que celle de la maison : un studio au nord se loue mal. Une porte de communication verrouillable avec la villa, conforme incendie et acoustique, permet de réunir les deux quand un parent y vit. Le plan prévoit un séjour avec coin nuit ou une chambre séparée, une kitchenette en ligne, une salle d'eau avec douche, un rangement et une buanderie commune ou une machine à laver intégrée. Le studio a son propre compteur électrique et un compteur de chaleur sur le chauffage commun.
Les usages au fil du temps
Location classique les premières années, pour aider à porter le crédit. Logement d'un jeune adulte qui reste à la maison en gardant son indépendance. Logement d'un parent âgé, à proximité mais chez lui, sujet de notre article sur la maison bifamiliale. Bureau ou cabinet pour une activité à domicile avec clientèle, si la zone l'admet. Location de courte durée, dans les communes qui l'autorisent, comme expliqué dans notre article sur le studio Airbnb. Et, à la fin, votre propre logement de plain-pied quand vous louerez ou céderez la grande maison à un enfant.
Le financement et la fiscalité
Les banques intègrent le loyer du studio dans le calcul de la capacité financière, en général à hauteur de 70 à 80 % pour tenir compte de la vacance, ce qui peut débloquer un projet limite. Le loyer est un revenu imposable, avec déduction des frais et intérêts au prorata. La valeur locative de la villa ne porte que sur la partie occupée. Un notaire peut constituer une PPE dès la construction, avec deux lots, pour permettre une vente ou une donation séparée du studio plus tard, comme décrit dans notre article sur la constitution d'une PPE.
Le bail et la vie commune
Louer à un inconnu qui habite sous le même toit demande un bail clair sur les espaces communs, le jardin, le parking, la buanderie et les nuisances, et une sélection soigneuse du locataire. Beaucoup de propriétaires préfèrent un étudiant, une personne seule ou un couple sans enfant, qui correspond à la taille du studio. Une bonne isolation acoustique rend la cohabitation invisible ; c'est le poste sur lequel il ne faut pas économiser.
À retenir
- 70 000 à 120 000 CHF de surcoût pour 10 000 à 17 000 CHF de loyer annuel.
- Entrée séparée, orientation aussi bonne que la villa, acoustique et incendie conformes, place de parc.
- Locataire, enfant, parent, bureau, puis vous-même : un studio bien conçu sert toute la vie de la maison.
Questions fréquentes
Le studio doit-il avoir sa propre chaudière ?
Non, le chauffage commun avec un compteur de chaleur est la solution courante et économique. Un boiler séparé pour l'eau chaude simplifie la répartition.
Peut-on ajouter le studio plus tard au lieu de le construire tout de suite ?
Oui, en réservant l'emplacement, les raccordements et l'indice, et en prévoyant une structure qui l'accepte. Le construire d'emblée reste moins cher, chantier et permis étant uniques.
Un studio de 25 m² est-il assez grand ?
Pour une personne seule, oui, avec un plan efficace. Pour un couple ou un parent âgé avec une aide, 35 à 40 mètres carrés avec une chambre séparée sont préférables et se louent mieux.
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