Les parents ont un terrain ou une maison trop grande, les enfants cherchent un logement abordable, les petits-enfants ont besoin de garde et les grands-parents, à terme, de proximité. La maison bifamiliale, deux logements indépendants dans un même bâtiment, répond à tout cela à la fois. Elle coûte 15 à 20 % de moins que deux maisons, se finance en commun et se transmet facilement. À condition d'être conçue pour l'indépendance de chacun, aujourd'hui et dans trente ans.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, conçoit des maisons bifamiliales et intergénérationnelles dans toute la Suisse romande.
Les configurations possibles
| Configuration | Atouts | Points d'attention |
|---|---|---|
| Superposée : un logement par niveau | Compacte, plain-pied pour les aînés au rez, économique | Acoustique entre niveaux, escalier extérieur ou cage séparée |
| Jumelée : deux logements côte à côte | Indépendance maximale, deux jardins, mur mitoyen simple | Plus de terrain et de façades |
| Principal plus studio ou petit logement | Grand logement familial et petit logement pour un parent seul | Le petit logement peut se révéler trop petit à terme |
| Deux corps de bâtiment reliés | Intimité, architecture expressive | Coût supérieur, plus proche de deux maisons |
Les règles de conception
Deux entrées indépendantes, même si une porte de communication existe. Deux logements complets, chacun avec cuisine, salle de bain, chambres, rangements et espace extérieur propre : un logement dépendant de l'autre pour la buanderie ou la cave génère des frictions. Une isolation acoustique entre logements conforme à la norme SIA 181, avec chape flottante et parois lourdes ; c'est le poste qui décide de la paix familiale. Un compartimentage incendie entre les deux unités. Des compteurs séparés pour l'électricité, et des compteurs de chaleur si le chauffage est commun. Et le logement des aînés de plain-pied, sans seuil, avec une salle de bain accessible, comme décrit dans notre article sur la maison pour vieillir chez soi.
Le cadre juridique
Trois montages courants. La copropriété simple, un seul immeuble détenu à deux, simple mais qui lie les parties pour tout. La PPE, deux lots distincts avec un règlement, chacun propriétaire de son logement, vendable et hypothécable séparément ; c'est le montage le plus souple pour la transmission et la sortie d'un des deux ménages, décrit dans notre article sur la constitution d'une PPE. Et le droit de superficie, quand les parents gardent le terrain et l'enfant construit son logement, avec retour à terme, traité dans notre article sur le droit de superficie. Un notaire et un conseil fiscal en amont évitent les questions de succession et de partage plus tard, notamment vis-à-vis des frères et sœurs qui ne participent pas.
Le financement
Deux ménages peuvent emprunter ensemble sur un seul bien, ou séparément sur deux lots de PPE, ce qui est plus clair. Les revenus cumulés facilitent l'accès au crédit, et la valeur d'une bifamiliale est bien reconnue par les banques, qui y voient un bien locatif potentiel. Un apport en nature, terrain des parents, compte comme fonds propres. Le coût de construction d'une bifamiliale de 2 × 120 mètres carrés se situe entre 900 000 et 1 300 000 CHF hors terrain, soit 15 à 20 % de moins que deux maisons séparées, grâce aux fondations, à la toiture et aux raccordements partagés.
Prévoir les changements de vie
Dans trente ans, le logement des parents sera vide, ou occupé par un petit-enfant, ou loué. Le concevoir comme un logement standard, et non comme une annexe familiale, garantit qu'il trouvera preneur : trois pièces au moins, cuisine complète, entrée et extérieur propres. Une porte de communication verrouillable, conforme incendie et acoustique, permet de réunir ou séparer les deux unités selon les périodes. C'est cette souplesse qui fait la valeur d'une bifamiliale bien pensée.
Le permis
Une bifamiliale est un bâtiment à deux logements : le règlement de la zone doit l'autoriser, ce qui est le cas de la plupart des zones villas, parfois avec un nombre maximal de logements par bâtiment. Deux logements exigent souvent trois ou quatre places de parc. Le reste suit la procédure ordinaire décrite dans notre article sur l'enquête publique.
À retenir
- Deux logements complets et indépendants, acoustique et incendie irréprochables.
- PPE pour la souplesse, droit de superficie si les parents gardent le terrain ; notaire dès le départ.
- 15 à 20 % d'économie par rapport à deux maisons, financement facilité par les revenus cumulés.
Questions fréquentes
Une bifamiliale peut-elle être construite dans une zone de villas ?
Dans la plupart des cas, oui : les zones villas admettent en général un ou deux logements par bâtiment. Le règlement communal le précise.
Comment répartir les frais entre les deux ménages ?
Par les quotes-parts de la PPE, ou par une convention écrite en copropriété : construction, entretien, chauffage, taxes. L'écrit dès le départ évite les malentendus familiaux.
Que se passe-t-il au décès des parents ?
Leur lot entre dans la succession, et les autres héritiers ont droit à leur part. Une PPE permet de vendre ou de racheter ce lot clairement ; un pacte successoral anticipé règle la question à l'avance.
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