Vous possédez un immeuble de quatre appartements, ou une maison que vous venez de diviser en deux logements, et vous souhaitez en vendre un, en donner un à un enfant ou simplement pouvoir le faire plus tard. Tant que le bien est un seul objet au registre foncier, c'est impossible. La propriété par étages, la PPE, découpe juridiquement le bâtiment en lots, chacun avec son propre feuillet, hypothécable et vendable séparément. La constituer est une opération notariale bien rodée, qui demande néanmoins une préparation technique soignée.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, prépare les plans et la répartition des surfaces pour des constitutions de PPE dans toute la Suisse romande, dans le cadre de son activité de développement immobilier.
Ce qu'est une PPE
Une forme de copropriété prévue par le Code civil : chaque copropriétaire détient une quote-part de l'immeuble entier, exprimée en millièmes, à laquelle est attaché un droit exclusif d'utiliser et d'aménager certaines parties, son appartement et ses annexes. Les parties communes, structure, toiture, façades, cage d'escalier, installations techniques, restent gérées en commun selon un règlement d'administration et décidées en assemblée. La PPE peut se constituer sur un bâtiment existant, sur un bâtiment à construire, ou sur un terrain avant même la construction.
Les étapes
| Étape | Qui | Contenu |
|---|---|---|
| 1. Vérification de faisabilité | Architecte, notaire | Le bâtiment est-il divisible en lots autonomes ? Chaque logement a-t-il son accès, ses compteurs, sa conformité ? |
| 2. Plans de répartition | Architecte ou géomètre | Plans de chaque niveau avec délimitation des parties exclusives, communes et à usage particulier ; surfaces |
| 3. Calcul des quotes-parts | Architecte, notaire | Millièmes attribués à chaque lot selon surface, situation, valeur |
| 4. Règlement d'administration et d'utilisation | Notaire | Règles de gestion, répartition des charges, usages autorisés, majorités |
| 5. Acte constitutif | Notaire | Acte authentique signé par le ou les propriétaires |
| 6. Inscription au registre foncier | Notaire, registre foncier | Création des feuillets par lot, report des hypothèques |
Comptez deux à quatre mois du début à l'inscription, davantage si des travaux de mise en conformité sont nécessaires.
Les conditions techniques
Chaque lot doit former un ensemble autonome avec son propre accès, ce qui suppose que les logements soient effectivement séparés : portes palières, compartimentage incendie et isolation acoustique conformes, compteurs électriques individuels. Un bâtiment qui a été divisé sans permis ou sans respecter ces normes doit être régularisé avant, comme évoqué dans notre article sur la division d'une maison en deux appartements. Les plans de répartition sont établis d'après un relevé précis du bâtiment ; les erreurs de surface deviennent des litiges entre copropriétaires.
Les quotes-parts
Les millièmes déterminent la part de chacun dans les charges communes et le poids de son vote. Ils se calculent le plus souvent au prorata des surfaces, pondérées par la situation, un rez-de-jardin ou un attique valant plus qu'un premier étage sur rue, et par les annexes, caves, garages, terrasses comptées avec des coefficients réduits. Une répartition perçue comme injuste empoisonne la vie de la PPE pendant des décennies ; le calcul mérite une méthode transparente, documentée dans l'acte.
Le règlement
Il fixe ce que le Code civil laisse ouvert : la répartition des charges, par millièmes ou selon des clés spécifiques pour le chauffage et l'ascenseur ; les usages autorisés dans les lots, habitation, bureau, location de courte durée ; les majorités pour les travaux et les modifications ; l'administration, par un administrateur professionnel ou un copropriétaire ; les règles de voisinage. Un règlement bien rédigé au départ, adapté au bâtiment, évite les assemblées conflictuelles. Le notaire propose un modèle, que l'architecte aide à ajuster sur les points techniques.
Coûts et fiscalité
Les plans et le calcul des quotes-parts coûtent 3 000 à 10 000 CHF selon la taille du bâtiment. Les honoraires du notaire, l'acte et les émoluments du registre foncier ajoutent 5 000 à 15 000 CHF. Les hypothèques existantes doivent être réparties sur les lots, avec l'accord de la banque. La constitution de la PPE n'est pas une vente et ne déclenche pas d'impôt sur les gains immobiliers ; seules les ventes ultérieures de lots y sont soumises. Une taxe cantonale de mutation peut toutefois s'appliquer dans certains cantons lors de la constitution ou du transfert de lots.
À retenir
- Chaque lot doit être autonome et conforme avant la constitution.
- Plans, quotes-parts et règlement décident de la qualité de vie de la future copropriété.
- 10 000 à 25 000 CHF et deux à quatre mois pour un petit immeuble.
Questions fréquentes
Peut-on constituer une PPE sur une maison à deux logements ?
Oui, c'est fréquent, notamment pour transmettre un logement à un enfant tout en gardant l'autre. Le règlement peut alors rester simple.
La PPE doit-elle avoir un administrateur ?
Ce n'est pas obligatoire pour les petites PPE, mais un administrateur est recommandé au-delà de trois ou quatre lots pour la comptabilité, le fonds de rénovation et les assemblées.
Que devient le permis de construire si l'on vend un lot ?
Il reste attaché au bâtiment. Les travaux futurs sur les parties communes relèvent de l'assemblée ; ceux dans les parties exclusives, du propriétaire du lot, sous réserve du règlement et du permis communal.
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