La maison familiale de 180 mètres carrés se vide : les enfants sont partis, le couple occupe le rez-de-chaussée et l'étage sert de grenier. La diviser en deux appartements, l'un pour soi, l'autre à louer ou à céder à un enfant, est une réponse fréquente en Suisse romande, où le logement manque et où les villas surdimensionnées sont nombreuses. C'est un projet accessible, entre 60 000 et 150 000 CHF selon les configurations, mais qui touche à des règles précises : incendie, acoustique, places de parc, compteurs et permis.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, accompagne des divisions de maisons dans toute la Suisse romande. Voici les points à vérifier.
Le permis
Créer un logement supplémentaire dans un bâtiment existant est un changement d'affectation partiel soumis à autorisation partout, même sans travaux extérieurs. La commune vérifie la conformité à la zone, l'indice si des surfaces non habitables deviennent habitables, le nombre de places de parc exigées pour deux logements, l'accès et les normes d'habitabilité de chaque appartement. Notre article sur le changement d'affectation détaille ces exigences. Dans plusieurs cantons, une procédure simplifiée s'applique si la façade reste inchangée.
Les travaux typiques
| Poste | Ce qu'il faut faire | Coût indicatif |
|---|---|---|
| Entrées séparées | Cloisonner la cage d'escalier ou créer un escalier extérieur, deux portes palières | 10 000 à 40 000 CHF |
| Protection incendie | Portes coupe-feu, séparation EI30 ou EI60 entre logements, détecteurs | 8 000 à 20 000 CHF |
| Acoustique | Doublage de la dalle ou du plafond pour atteindre la norme SIA 181 | 10 000 à 30 000 CHF |
| Cuisine et salle de bain du second logement | Création ou mise à niveau | 25 000 à 60 000 CHF |
| Compteurs et technique | Compteurs électriques séparés, répartition du chauffage et de l'eau chaude, ventilation | 8 000 à 20 000 CHF |
| Places de parc | Création d'une ou deux places supplémentaires | 3 000 à 15 000 CHF |
| Total | 60 000 à 150 000 CHF |
Incendie et acoustique : les deux normes qui pèsent
Entre deux logements, les prescriptions de protection incendie exigent un compartimentage : la dalle et les murs séparatifs doivent résister au feu pendant 30 ou 60 minutes, les portes donnant sur les parties communes être coupe-feu, et chaque logement disposer d'une voie d'évacuation. Une dalle en béton satisfait en général l'exigence ; un plancher en bois demande souvent un doublage. L'acoustique suit la norme SIA 181, avec des valeurs d'isolation aux bruits aériens et de chocs entre logements. Une dalle en béton avec chape flottante convient ; un plancher en bois ou une dalle nue exigent un traitement, souvent un faux plafond suspendu avec isolant ou une chape flottante neuve. Ces deux postes sont invisibles et coûteux, mais ils conditionnent la légalité et la qualité de vie.
Chauffage, eau, électricité
Un seul chauffage peut alimenter les deux logements, avec des compteurs de chaleur pour répartir les frais, obligatoires dans plusieurs cantons pour les immeubles de plus de quelques logements et recommandés partout. L'électricité doit être séparée par un compteur par logement, ce qui implique une intervention sur le tableau et parfois un nouveau raccordement. L'eau peut rester commune avec répartition forfaitaire ou recevoir des sous-compteurs. Le règlement de répartition des charges se fixe dans le bail.
Propriété : louer, PPE ou donation
Rester propriétaire de l'ensemble et louer le second appartement est la voie la plus simple. Constituer une PPE, avec un règlement et des quotes-parts établis par un notaire, permet de vendre ou de donner l'un des lots séparément, par exemple à un enfant, tout en conservant l'autre. Ce montage coûte 5 000 à 15 000 CHF de frais de notaire, de géomètre et de registre foncier et se prépare en même temps que le permis. Notre article sur la constitution d'une PPE le détaille.
La rentabilité
Un appartement de trois pièces de 70 à 90 mètres carrés se loue en Suisse romande entre 1 200 et 2 200 CHF par mois selon la région. Pour un investissement de 100 000 CHF, le rendement brut sur les travaux dépasse souvent 15 %, puisque le bâtiment existe déjà. Rapporté à la valeur totale du bien, le rendement se normalise, mais l'opération reste l'une des plus efficaces pour un propriétaire dont la maison est devenue trop grande. Elle réduit aussi les charges de chauffage et d'entretien par occupant.
À retenir
- Permis obligatoire, places de parc et normes d'habitabilité pour chaque logement.
- Compartimentage incendie et isolation acoustique : les deux postes techniques décisifs.
- 60 000 à 150 000 CHF pour un revenu locatif de 15 000 à 25 000 CHF par an.
Questions fréquentes
Peut-on diviser une maison hors zone à bâtir ?
Souvent oui, dans le volume existant, sans nouvel équipement, avec l'accord du canton et parfois une limite au nombre de logements. Voir notre article sur le hors zone.
Faut-il deux entrées obligatoirement ?
Chaque logement doit avoir une porte palière fermant à clé et donnant sur un espace commun ou l'extérieur. Un vestibule commun avec deux portes suffit ; deux entrées totalement séparées sont un plus locatif.
Quel impact fiscal ?
Les loyers sont imposables, les frais d'entretien et intérêts déductibles. La valeur locative du logement occupé diminue proportionnellement. Un conseil fiscal avant travaux permet d'optimiser le calendrier.
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