La règle est brutale et fédérale : hors de la zone à bâtir, on ne construit pas. C'est le principe fondateur de l'aménagement du territoire suisse, la séparation entre le bâti et le non-bâti. Mais la loi connaît des exceptions, numérotées de l'article 24 à l'article 24e de la LAT, qui permettent de transformer une ancienne ferme, d'agrandir modérément une maison existante ou de changer l'usage d'un bâtiment agricole. Ces exceptions sont strictes, contrôlées par le canton et non par la commune, et il vaut mieux les connaître avant d'acheter ou de rêver.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, région où le hors zone est omniprésent, accompagne des projets de ce type dans tout le Jura et la Suisse romande.
Ce qui est conforme à la zone agricole
Les constructions nécessaires à l'exploitation agricole, bâtiments d'exploitation, logements pour l'exploitant si l'exploitation le justifie, restent autorisables. Tout le reste, une maison pour un non-agriculteur, un dépôt pour une entreprise, une résidence secondaire, est en principe non conforme et ne peut être autorisé qu'au titre d'une exception.
Les exceptions, une par une
| Article LAT | Ce qu'il permet | Conditions essentielles |
|---|---|---|
| 24 | Construction imposée par sa destination hors zone | L'implantation doit être objectivement nécessaire hors zone à bâtir, aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose ; rare pour un particulier |
| 24a | Changement d'affectation sans travaux | Aucun impact nouveau sur le territoire ou l'environnement, aucun équipement supplémentaire |
| 24b | Activités accessoires non agricoles dans une exploitation | Revenu complémentaire nécessaire à l'exploitation ; reste lié à l'agriculteur |
| 24c | Transformation, agrandissement, reconstruction d'un bâtiment habité légalement construit avant 1972 | Identité du bâtiment préservée, agrandissement limité à 30 % à l'intérieur et 100 m² au total selon les cas, hors zone dangereuse |
| 24d | Changement d'affectation d'un bâtiment agricole en logement, ou d'un bâtiment digne de protection | Bâtiment plus nécessaire à l'agriculture, apparence conservée, pas d'équipement nouveau |
| 24e | Détention d'animaux à titre de loisir | Aménagements limités, bâtiments existants |
L'article 24c : le cas le plus fréquent
C'est celui qui concerne la plupart des propriétaires d'anciennes fermes et maisons de campagne. Si le bâtiment était habité et légalement construit avant le 1er juillet 1972, date d'entrée en vigueur de la séparation entre zone à bâtir et hors zone, il bénéficie d'une garantie de la situation acquise étendue. Vous pouvez le rénover, le transformer, l'agrandir modérément et même le reconstruire s'il est détruit, à condition de préserver son identité : volume, aspect, implantation. L'agrandissement est plafonné, en général 30 % de la surface habitable de 1972 pour une extension à l'intérieur du volume existant, avec des limites plus strictes pour une extension hors volume. Les surfaces déjà agrandies depuis 1972 se déduisent.
L'article 24d : la grange qui devient habitation
Un rural, une grange ou une étable qui n'est plus nécessaire à l'agriculture peut être transformé en logement si le bâtiment est digne de protection ou fait partie d'un ensemble, si son apparence extérieure et sa structure sont pour l'essentiel conservées, et si aucun nouvel équipement, route, adduction, n'est nécessaire. Les cantons appliquent cette disposition avec plus ou moins de générosité ; le Jura et Fribourg ont une longue pratique, Genève est très restrictif. Notre article sur la transformation d'une grange détaille les enjeux techniques.
La procédure
Hors zone à bâtir, la commune ne décide pas seule : le service cantonal de l'aménagement du territoire doit donner son accord, et il examine chaque dossier au regard des articles ci-dessus. Le délai s'en trouve allongé de deux à quatre mois, et le taux de refus est nettement plus élevé qu'en zone à bâtir. Un dossier hors zone exige une démonstration juridique précise, en plus des plans : surfaces de 1972, historique des transformations, preuve de l'habitation légale. Nous préparons ce type de démonstration ; notre questionnaire permis vous dira déjà si vous êtes concerné.
Avant d'acheter hors zone
Trois vérifications valent leur pesant d'or : la date de construction et le caractère légal du bâtiment, les transformations déjà réalisées depuis 1972 et leur autorisation, et le potentiel d'agrandissement restant. Un bien hors zone dont le potentiel est épuisé se transforme mais ne s'agrandit plus, ce qui doit se refléter dans le prix. Une étude de faisabilité avant la signature est indispensable.
À retenir
- Hors zone, tout est exception, décidée par le canton, avec un taux de refus élevé.
- Article 24c : bâtiment habité avant 1972, agrandissement plafonné, identité conservée.
- Vérifiez le potentiel restant avant d'acheter, avec une étude de faisabilité.
Questions fréquentes
Puis-je construire une piscine ou un garage à côté de ma maison hors zone ?
Une piscine est en général admise si elle reste modeste et proche du bâtiment, au titre de l'aménagement extérieur. Un garage compte dans l'agrandissement plafonné et n'est accepté que s'il reste dans les limites.
Une maison hors zone peut-elle être divisée en deux logements ?
Souvent oui, dans le volume existant et sans nouvel équipement, mais chaque canton a sa pratique. Le nombre de logements peut être limité.
Que se passe-t-il si le bâtiment date d'après 1972 ?
La garantie de la situation acquise est plus limitée : rénovation et transformation partielle sans agrandissement notable, dans le cadre de l'article 24c restreint ou du droit cantonal.
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