Entre la villa et l'immeuble de promotion, il existe un format que les investisseurs privés affectionnent : le petit immeuble de deux à six logements. Assez grand pour amortir les coûts fixes, assez petit pour être géré soi-même et financé sans structure de promotion. C'est aussi le format qui répond le mieux à la densification demandée par les communes romandes. Voici ce que sa réalisation implique, du terrain à la mise en location.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, conçoit et accompagne des petits immeubles dans toute la Suisse romande, dans le cadre de son activité de développement immobilier.
Le terrain
Un petit immeuble demande une zone qui l'autorise, souvent une zone d'habitation de moyenne densité, de centre ou mixte, avec un indice d'utilisation supérieur à 0,5 et une hauteur permettant trois niveaux. Une parcelle de 800 à 1 500 mètres carrés suffit selon l'indice. Les critères qui font la différence : la proximité des transports publics et des services, décisive pour la location ; l'accès et le stationnement, avec souvent une place par logement à créer, en surface ou en sous-sol, ce dernier coûtant 40 000 à 60 000 CHF par place ; le bruit, qui impose des mesures constructives en bordure de route ; et le sol, dont une mauvaise portance renchérit les fondations. Notre article sur l'étude de faisabilité décrit l'analyse à mener avant l'achat.
Le programme
La demande locative en Suisse romande se concentre sur les 2,5 à 4,5 pièces, de 55 à 100 mètres carrés. Un immeuble de quatre à six logements mélange en général ces typologies, avec un attique plus grand qui se loue ou se vend à prix élevé. Chaque logement doit avoir une cave, un balcon ou une terrasse, une buanderie individuelle ou commune, et de préférence une place de parc. Un ascenseur devient obligatoire selon les cantons dès trois ou quatre niveaux ou pour l'accessibilité, et coûte 60 000 à 100 000 CHF : sur un petit immeuble, on le contourne parfois en limitant la hauteur à rez plus deux.
Les normes qui structurent le projet
| Domaine | Exigence | Impact |
|---|---|---|
| Protection incendie | Cage d'escalier compartimentée, portes coupe-feu, distances de fuite | Un seul escalier possible jusqu'à une certaine hauteur et surface |
| Accessibilité | Accès sans obstacle, logements adaptables selon nombre de logements | Ascenseur ou rampe, largeurs de portes |
| Acoustique SIA 181 | Isolation entre logements et vis-à-vis de l'extérieur | Dalles avec chape flottante, murs séparatifs lourds |
| Énergie | Standards cantonaux, souvent proches de Minergie, renouvelable obligatoire | Enveloppe performante, PAC ou CAD, souvent solaire |
| Places de parc | Selon règlement, avec réduction possible près des transports | Parking souterrain ou surface |
| Abri de protection civile | Obligation ou contribution de remplacement | Local en sous-sol ou taxe |
Les coûts
En 2026, un petit immeuble de qualité locative standard se construit entre 3 200 et 4 200 CHF par mètre carré de surface de plancher, hors terrain, hors parking souterrain, honoraires compris. Pour quatre logements totalisant 400 mètres carrés de plancher, plus les parties communes, comptez 1,6 à 2,1 millions de francs de construction, auxquels s'ajoutent le terrain, les taxes, les frais financiers et une réserve. Un parking souterrain de six places ajoute 250 000 à 350 000 CHF ; des places en surface, dix fois moins. Le choix d'une construction compacte, sans décrochements, avec des logements superposés et des gaines techniques alignées, réduit le coût de 10 à 15 % par rapport à un bâtiment complexe.
Le calendrier
Étude de faisabilité et achat du terrain, deux à quatre mois. Avant-projet et projet, trois à cinq mois. Permis de construire avec enquête publique, trois à six mois, davantage en cas d'opposition. Appels d'offres et préparation, deux à trois mois. Chantier, douze à seize mois. Soit deux à trois ans du premier contact à la remise des clés, pendant lesquels les intérêts intercalaires courent sur le terrain et les travaux.
Le financement
Les banques financent un immeuble de rendement jusqu'à 75 % de sa valeur, avec des fonds propres d'au moins 25 %, hors deuxième pilier, et vérifient que les loyers couvrent les charges théoriques à un taux de 4 à 5 %. Un dossier solide comprend l'étude de faisabilité, le projet, le devis général et le plan de location. Le rendement net attendu, 3,5 à 5 % selon la région et le coût du terrain, se calcule selon la méthode décrite dans notre article sur le rendement locatif.
À retenir
- Terrain bien situé et zone adaptée : 80 % du succès locatif.
- Logements de 2,5 à 4,5 pièces, superposés, bâtiment compact.
- 3 200 à 4 200 CHF/m² de plancher, deux à trois ans de projet, 25 % de fonds propres.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux construire ou acheter un immeuble existant ?
Construire donne un bâtiment performant et sans travaux pendant vingt ans, mais demande du temps et un risque de chantier. Acheter apporte des loyers immédiats, souvent avec des rénovations à prévoir. Le rendement net comparable tranche.
Peut-on habiter un logement et louer les autres ?
Oui, c'est un montage courant qui facilite le financement et la gestion. La valeur locative du logement occupé est alors imposée.
Faut-il un architecte ou une entreprise générale ?
Les deux fonctionnent. L'architecte en mandat direct garde le contrôle des coûts et de la qualité ; l'entreprise générale offre un prix et un délai garantis, avec une marge. Découvrez notre façon de travailler pour comparer.
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