Locataire : quels travaux avez-vous le droit de faire ?

Plus de la moitié des ménages romands sont locataires, et beaucoup vivent des années dans un logement qu'ils aimeraient adapter : une couleur au mur, une cuisine plus pratique, un parquet à la place de la moquette, une douche à la place de la baignoire. Le Code des obligations est clair sur le principe : le locataire ne peut rénover ou modifier la chose louée qu'avec le consentement écrit du bailleur. Mais entre ce principe et la pratique, il y a des nuances importantes, et des droits à connaître au moment de partir. Voici l'essentiel.

Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, conseille aussi bien des locataires qui souhaitent aménager que des bailleurs qui reçoivent des demandes, en Suisse romande.

Les trois catégories

L'accord écrit : ce qu'il doit contenir

Un courrier ou un avenant au bail qui décrit les travaux, précise qui les paie, qui les fait exécuter et par quelles entreprises, ce qui se passe à la fin du bail, remise en état ou maintien, et le cas échéant l'indemnité de plus-value. Un accord oral vaut en théorie mais se prouve mal ; un courriel avec réponse explicite est un minimum. Un bailleur peut refuser sans motif les transformations, mais refuser une peinture en couleur ou un lave-vaisselle est rare, et une régie a intérêt à des locataires qui entretiennent leur logement. Proposer une remise en état à ses frais au départ facilite l'accord.

Ce que le locataire récupère au départ

Si le bailleur a consenti par écrit aux travaux et que le logement présente à la fin du bail une plus-value considérable du fait de ces travaux, le locataire peut exiger une indemnité correspondant à cette plus-value, selon le Code des obligations. La plus-value se calcule sur la valeur résiduelle des travaux, amortie selon leur durée de vie : une cuisine de 20 000 CHF posée il y a dix ans, d'une durée de vie de vingt ans, vaut environ 10 000 CHF. Une clause du bail ou de l'accord peut exclure l'indemnité, ce qui est fréquent ; lisez avant d'investir. Sans accord écrit, le locataire n'a droit à rien et peut se voir imposer la remise en état à ses frais.

Les petits travaux à charge du locataire

Le locataire doit les menus travaux de nettoyage et d'entretien courants : remplacer les joints de robinets, les ampoules, les filtres de hotte, déboucher un siphon, réparer une poignée, pour des montants qui ne dépassent pas 150 à 200 CHF par cas selon la jurisprudence. Tout ce qui dépasse, panne de chauffage, fuite, appareil hors d'usage, incombe au bailleur, qui doit entretenir la chose louée. Un locataire qui fait lui-même une réparation qui incombe au bailleur ne peut se faire rembourser que s'il l'a annoncée et que le bailleur n'a pas agi dans un délai raisonnable.

Les cas fréquents

Peindre en couleur : accord écrit, avec remise en blanc au départ ou accord de laisser. Parquet flottant sur moquette ou carrelage : accord, souvent avec maintien si le bailleur y gagne. Nouvelle cuisine aux frais du locataire : accord écrit avec clause de plus-value, sinon l'investissement est perdu. Douche à l'italienne : transformation lourde, accord et souvent participation du bailleur, qui valorise son bien. Stores, moustiquaires, film solaire : accord, ce qui touche la façade étant sensible en PPE. Borne de recharge : accord et infrastructure du bailleur, sujet de notre article sur la borne de recharge. Panneaux solaires ou pompe à chaleur : impossibles sans le bailleur, qui peut en revanche être intéressé par les subventions.

Le bailleur et la valeur de ses travaux

Pour un bailleur, autoriser un locataire à améliorer le logement, ou mieux, réaliser lui-même les travaux à plus-value, permet une hausse de loyer proportionnelle à la part d'amélioration, en général 50 à 70 % du coût d'une rénovation complète étant considéré comme plus-value. Notre article sur la valorisation d'un bien et celui sur la rénovation de salle de bain donnent les ordres de grandeur.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il exiger la remise en état pour des trous de chevilles ?

Non, dans les limites d'un usage normal, quelques trous par mur rebouchés proprement relèvent de l'usure normale. Une paroi criblée ou des trous dans le carrelage, oui.

Puis-je installer une cuisine sans l'accord et l'emporter en partant ?

Une cuisine posée sans accord expose à la remise en état à vos frais, et l'emporter suppose de remettre l'ancienne. Mieux vaut négocier l'accord et la clause de plus-value avant.

Que faire si le bailleur refuse tout ?

Il en a le droit pour les transformations. Vous pouvez proposer une remise en état garantie, un dépôt, ou aménager avec des solutions réversibles : meubles, tapis, sols posés sans colle, éclairage sur prises.

Vous avez un projet de ce type ? Parlons-en lors d'un échange court et sans engagement.