À Genève, la pénurie de logements est telle que le canton protège chaque appartement du parc résidentiel. La location de courte durée y est autorisée, mais plafonnée : un logement d'habitation ne peut être loué à des touristes plus de 90 jours par année civile sans autorisation. Au-delà, il s'agit d'un changement d'affectation soumis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations, la LDTR, qui ne l'accorde presque jamais. Les contrôles sont réels et les amendes élevées. Voici le cadre précis et ce qui reste possible.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, accompagne des projets genevois de rénovation et d'aménagement, et connaît les spécificités de ce canton, décrites aussi dans notre article sur la rénovation d'appartement à Genève.
Le cadre légal genevois
| Règle | Contenu |
|---|---|
| Plafond de 90 jours | Location touristique d'un logement d'habitation limitée à 90 jours par année civile, cumulés, sans autorisation |
| Au-delà de 90 jours | Changement d'affectation soumis à autorisation LDTR, en principe refusé pour préserver le logement |
| Résidence principale | Le plafond s'applique aussi ; louer son propre logement pendant ses vacances est admis dans cette limite |
| Déclaration | Annonce de l'activité et des nuitées aux autorités, taxe de séjour due par nuitée |
| Contrôles | Croisement des données des plateformes, dénonciations, inspections de l'office cantonal du logement |
| Sanctions | Amendes administratives pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs, ordre de rétablir l'affectation |
Pourquoi la LDTR change tout
La LDTR soumet à autorisation toute modification de l'affectation d'un logement, et pose comme principe le maintien du parc locatif. Transformer un appartement en hébergement touristique permanent revient à retirer un logement du marché, ce que l'office cantonal du logement refuse sauf circonstances exceptionnelles. C'est la différence fondamentale avec Vaud ou le Valais, où la question relève des communes et du bon vouloir. Notre article sur le cadre légal par canton compare les régimes.
Ce qui reste possible
Louer son logement jusqu'à 90 jours par an, par exemple pendant ses vacances et quelques week-ends, en déclarant l'activité et en percevant la taxe de séjour. Louer une chambre de son logement occupé, dans les mêmes limites. Pratiquer la location meublée de moyenne durée, un mois et plus, à des professionnels, diplomates, chercheurs ou étudiants, très demandée à Genève, qui reste une location de logement et non un hébergement touristique. Et, pour un investisseur, viser un bien situé dans une zone ou un bâtiment dont l'affectation est déjà hôtelière ou commerciale, ce qui est rare et cher.
La PPE et le bail, en plus
Le plafond cantonal ne dispense pas des autres accords. Les règlements de PPE genevois interdisent souvent la location de courte durée, et les tribunaux les confirment. Un locataire doit obtenir l'accord écrit de son bailleur pour sous-louer, même quelques nuits ; les régies genevoises le refusent presque systématiquement pour la courte durée. Notre article sur Airbnb en PPE traite ce point.
Les contrôles et les risques
Genève a conclu des accords avec les grandes plateformes pour la collecte de la taxe de séjour et reçoit des données sur les annonces. L'office cantonal du logement mène des enquêtes sur dénonciation de voisins ou sur la base des annonces en ligne, et demande des justificatifs de nuitées. Un dépassement du plafond entraîne une amende, proportionnée au gain réalisé, et l'obligation de cesser. En cas de récidive, les montants montent fortement. Louer au-delà de 90 jours à Genève n'est pas une zone grise : c'est une infraction documentée.
La bonne stratégie à Genève
Un propriétaire genevois qui souhaite un revenu supérieur au bail classique a intérêt à se tourner vers la location meublée de moyenne durée, qui combine des loyers élevés, une demande internationale constante et une conformité totale. Un studio ou un 2 pièces meublé avec soin, proche des organisations internationales ou des transports, se loue 20 à 40 % au-dessus d'un bail nu, sans plafond de jours ni risque LDTR. L'aménagement suit les principes décrits dans notre article sur l'aménagement d'un appartement, avec une exigence de qualité un peu supérieure.
À retenir
- 90 jours par an maximum en courte durée, résidence principale comprise ; au-delà, LDTR et refus quasi certain.
- Déclaration, taxe de séjour, accord de la PPE ou du bailleur : tous obligatoires.
- La location meublée de moyenne durée est l'alternative légale et rentable à Genève.
Questions fréquentes
Les 90 jours se comptent-ils par logement ou par propriétaire ?
Par logement et par année civile, quel que soit le nombre de plateformes ou de locataires. Les nuitées d'une chambre dans un logement occupé entrent dans le même compte.
Peut-on obtenir une autorisation au-delà de 90 jours ?
En théorie, par une demande de changement d'affectation LDTR. En pratique, elle est refusée pour les logements, sauf compensation par la création d'un logement équivalent, ce qui reste exceptionnel.
La règle s'applique-t-elle aux villas ?
Oui, tout logement d'habitation est concerné. Les villas en zone villas sont en outre soumises au règlement de la zone, qui exclut l'usage commercial.
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Pour aller plus loin
- Architecte en Suisse romande : notre accompagnement dans la région.
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