Vous allez signer une dizaine de contrats avec des entreprises, un avec votre architecte, peut-être un avec un ingénieur. Presque tous renverront à des normes SIA que personne ne lit, et pourtant ces normes décident de qui paie quoi en cas de retard, de défaut ou de dépassement. Sans devenir juriste, un maître d'ouvrage doit connaître quelques principes : ce qu'est le contrat d'entreprise, ce que la norme SIA 118 y ajoute, et comment fonctionnent les garanties. Voici l'essentiel.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, prépare et gère ces contrats pour les maîtres d'ouvrage qu'il accompagne dans toute la Suisse romande.
Le contrat d'entreprise
Le Code des obligations définit le contrat d'entreprise : l'entrepreneur s'engage à réaliser un ouvrage, le maître d'ouvrage à payer un prix. Il peut être conclu oralement, mais en construction il l'est toujours par écrit, sur la base d'un devis accepté et d'un descriptif des travaux. Le prix est ferme, forfaitaire, ou en régie, au temps passé, ou selon métrés, quantités réelles multipliées par des prix unitaires. Chaque forme a ses risques : le forfait protège du dépassement mais renchérit les modifications ; les métrés sont équitables mais demandent un contrôle.
La norme SIA 118
Les conditions générales pour l'exécution des travaux de construction, la SIA 118, sont le texte de référence que presque tous les contrats suisses intègrent. Elles ne s'appliquent que si le contrat y renvoie expressément, ce qu'il faut vérifier. Elles règlent les délais, les modifications, les prix, les acomptes, la réception, les garanties et les responsabilités, de manière plus équilibrée que le Code des obligations seul. Un contrat sans SIA 118 laisse le maître d'ouvrage avec des garanties plus courtes et des procédures moins claires.
Les garanties
| Élément | Selon SIA 118 | Selon le Code des obligations seul |
|---|---|---|
| Délai de garantie pour les défauts | 2 ans dès la réception, avec avis des défauts possible à tout moment pendant ce délai | Avis immédiat des défauts apparents, sinon perte du droit |
| Défauts cachés | 5 ans dès la réception, avis immédiat dès découverte | 5 ans pour les immeubles, avis immédiat |
| Retenue de garantie | Souvent 10 % des acomptes, libérée contre garantie bancaire ou d'assurance | Selon contrat |
| Droits en cas de défaut | Réparation d'abord, puis réduction de prix ou résiliation si grave | Idem, avec ordre différent |
| Prescription | 5 ans dès réception, 10 ans si défaut dissimulé intentionnellement | 5 ans |
La réception de l'ouvrage
C'est le moment juridique le plus important du chantier : à la réception, les risques passent au maître d'ouvrage et les délais de garantie commencent. Elle se fait par une vérification commune, avec un procès-verbal qui liste les défauts constatés et fixe un délai pour les corriger. Un ouvrage avec des défauts mineurs est reçu avec réserves ; un ouvrage avec des défauts graves est refusé. Ne jamais emménager sans réception formelle : l'emménagement vaut réception tacite selon la SIA 118, et les défauts apparents non signalés sont réputés acceptés. Notre article sur la réception de chantier détaille la procédure.
Le contrat avec l'architecte : SIA 102
Le règlement SIA 102 décrit les prestations de l'architecte par phases, de l'étude préliminaire à la mise en service, et fixe le cadre des honoraires, aujourd'hui négociés librement. Le contrat précise quelles phases sont mandatées, souvent toutes pour un mandat complet, et les prestations spécifiques : coordination des ingénieurs, direction des travaux, contrôle des coûts. L'architecte est un mandataire : il doit la diligence, pas un résultat, mais il répond de ses erreurs de conception et de direction. Sa responsabilité est assurée par une police professionnelle, à vérifier.
Les modifications en cours de chantier
Toute modification demandée par le maître d'ouvrage donne droit à l'entrepreneur à une adaptation du prix et du délai. La SIA 118 exige que les modifications soient annoncées et chiffrées avant exécution ; en pratique, un ordre de modification écrit, signé, avec son prix, évite les litiges de fin de chantier. Les travaux en régie non commandés par écrit sont la première source de factures contestées.
Les assurances
L'entrepreneur a sa responsabilité civile d'entreprise. Le maître d'ouvrage souscrit une assurance travaux de construction, qui couvre les dommages à l'ouvrage pendant le chantier, incendie, tempête, effondrement, vol, et une responsabilité civile du maître d'ouvrage pour les dommages aux voisins et tiers, fissures dues au terrassement par exemple. Ces deux polices coûtent 0,3 à 0,6 % du coût des travaux et sont exigées par la plupart des banques.
À retenir
- Vérifiez que chaque contrat renvoie à la SIA 118 : elle protège mieux que le Code seul.
- Réception formelle avec procès-verbal avant d'emménager ; 2 ans de garantie, 5 ans pour les défauts cachés.
- Modifications par écrit et chiffrées avant exécution ; assurance travaux de construction et RC du maître d'ouvrage.
Questions fréquentes
Que faire si une entreprise fait faillite en cours de chantier ?
Le contrat prend fin, les travaux réalisés sont payés au prorata, et vous mandatez une autre entreprise pour terminer, souvent plus cher. Les acomptes ne doivent jamais dépasser la valeur des travaux exécutés, ce que la direction des travaux contrôle.
Peut-on retenir un paiement en cas de défaut ?
Oui, dans une mesure proportionnée au coût de la réparation, en avisant le défaut par écrit. Une retenue abusive expose à des intérêts moratoires.
L'hypothèque légale des artisans, c'est quoi ?
Un artisan impayé peut faire inscrire une hypothèque sur votre immeuble dans les quatre mois suivant la fin de ses travaux, même si vous avez payé l'entreprise générale qui l'a sous-traité. D'où l'importance de vérifier que l'entreprise générale paie ses sous-traitants.
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