Genève est l'un des marchés immobiliers les plus tendus de Suisse. Les prix élevés et la rareté des biens rendent l'estimation d'autant plus délicate, et d'autant plus importante. Une valeur juste sécurise une vente, un partage ou un dossier bancaire.
Carminati Architecture, bureau basé à Delémont, réalise des estimations dans toute la Suisse romande, Genève comprise.
Pourquoi faire estimer un bien à Genève ?
Une estimation ne sert pas qu'à vendre. Elle intervient pour régler une succession, constituer un dossier hypothécaire, ou simplement connaître la valeur avant des travaux. Sur un marché cher, sous-évaluer fait perdre de l'argent, surévaluer fait fuir les acheteurs.
Les méthodes d'estimation
| Méthode | Principe | Adaptée à |
|---|---|---|
| Hédoniste | Comparaison avec des transactions réelles similaires | Appartements et maisons courants |
| Valeur intrinsèque | Coût de reconstruction et valeur du terrain | Biens atypiques |
| Capitalisation | Valeur fondée sur les revenus locatifs | Immeubles de rendement |
Un architecte affine ces approches par une lecture technique : état réel du bâti, qualité de la construction, potentiel de transformation ou de surélévation. Autant d'éléments que les outils automatiques ignorent.
Nos services en Suisse romande
- Estimation de biens : une valeur fiable, documentée et argumentée.
- Bureau d'architecture : conception et accompagnement complet.
- Rénovation : valoriser un bien avant la vente.
- Construction : maisons et villas neuves.
- Développement immobilier : faisabilité et valorisation foncière.
Combien coûte une estimation immobilière ?
Nos honoraires dépendent du type de bien et du travail d'analyse qu'il demande. Ils sont annoncés avant la visite, et ils ne bougent pas.
| Type de bien | Honoraires | Délai |
|---|---|---|
| Appartement en PPE | dès 700 CHF | 5 à 7 jours |
| Maison familiale | 1'000 CHF | 7 à 10 jours |
| Maison de deux logements, bifamiliale | dès 1'300 CHF | 7 à 10 jours |
| Ferme, grange, bien de caractère | 1'500 à 2'500 CHF | 10 à 15 jours |
| Immeuble de rendement jusqu'à 6 logements | dès 2'000 CHF | 15 jours |
| Immeuble plus grand ou bien mixte | sur devis | à convenir |
| Terrain à bâtir | dès 800 CHF | 5 à 7 jours |
| Mise à jour d'une estimation de moins de deux ans | 500 CHF | 3 à 5 jours |
Tarifs indicatifs 2026, visite sur place et rapport écrit compris. Un bien éloigné, très atypique ou en indivision complexe peut sortir de ces fourchettes : nous le disons avant de commencer, jamais après.
Ce que contient le rapport
Une estimation sérieuse ne tient pas en une page. La nôtre suit la structure utilisée par les experts immobiliers suisses, et chaque chapitre répond à une question qu'un acheteur, un notaire ou une banque vous posera.
| Chapitre | Ce qu'il démontre |
|---|---|
| Macrosituation | La dynamique de la région, sa démographie, son attractivité |
| Microsituation | Commerces, transports, écoles, nuisances, qualité du voisinage immédiat |
| Terrain | Surface, forme, accès, servitudes, zone à bâtir, droits à bâtir restants |
| Bâtiment | Typologie, volume, surfaces SIA, année de construction, description pièce par pièce |
| État et vétusté | Âge réel des éléments : toiture, façade, fenêtres, chauffage, cuisine, sanitaires |
| Durabilité | Isolation, agent énergétique, exposition aux risques naturels |
| Valeur de marché | Modèle hédoniste, fourchette haute et basse, valeur au mètre carré |
| Comparables | Transactions réelles et annonces en cours sur des biens équivalents |
Photos du bien, plans, glossaire des termes techniques et mention légale complètent le dossier. Vous recevez un document que vous pouvez transmettre tel quel à un acheteur, à votre notaire ou à votre banque.
Voir un exemple de rapport
- Demandez-nous un exemple complet et anonymisé : nous vous l'envoyons par e-mail, sans engagement et sans relance commerciale.
- Recevoir l'exemple de rapport par e-mail
Une vision technique et commerciale
C'est la différence entre une estimation d'architecte et un calcul automatique. Un algorithme compare votre bien à des transactions voisines. Il ne monte pas dans les combles, ne tape pas sur une poutre et ne sait pas ce que coûte une toiture de 1985.
Le regard technique chiffre ce que votre bien va coûter à son prochain propriétaire : l'état réel de la structure, de l'enveloppe et des installations, les travaux inévitables dans les cinq ans, et ce qu'un assainissement énergétique représenterait. C'est aussi lui qui repère le potentiel qu'un acheteur ne voit pas : des combles aménageables, une grange transformable, des droits à bâtir non utilisés sur la parcelle.
Le regard commercial traduit tout cela en prix : à qui ce bien va plaire, ce que des biens comparables se sont réellement vendus dans le secteur, le temps de vente à prévoir, et la fourchette dans laquelle vous pouvez négocier sans faire fuir les acheteurs.
Les deux ensemble donnent une valeur que vous pouvez défendre, chiffres à l'appui, face à un acheteur comme face à une banque.
Questions fréquentes
Une estimation en ligne suffit-elle à Genève ?
Pour une première idée, oui. Mais elle ignore l'état réel et le potentiel du bien. Pour une vente, une succession ou la banque, une estimation menée par un professionnel est bien plus solide.
Combien coûte une estimation ?
1'000 CHF pour une maison familiale, visite sur place et rapport écrit compris. Un appartement en PPE démarre à 700 CHF, une ferme ou un bien de caractère se situe entre 1'500 et 2'500 CHF selon sa complexité. Le détail figure dans le tableau plus haut.
Intervenez-vous à Genève depuis Delémont ?
Oui. Nous réalisons des estimations dans toute la Suisse romande, avec visite sur place et rapport adapté à votre objectif.
Vous avez un projet de ce type ? Parlons-en lors d'un échange court et sans engagement.
Pour aller plus loin
- Architecte en Suisse romande : notre accompagnement dans la région.
- Nos services : rénovation, construction, permis, estimation.
- Quiz « Ai-je besoin d'un permis ? » : une réponse en 6 questions.